随着社会经济发展和国民生活水平提高,人工、材料、设备等费用持续上涨,人们对建筑功能的要求越来越高,以及新材料、新理念、新技术的引进,导致建筑成本逐年上升。如何在控制工程成本的同时保持建筑品质,是建设方、设计方和施工方不得不面对的难题。

图源:大宸设计公司内景

作为工程建设的重要环节,工程设计对工程成本控制意义重大。虽然设计费只占建安成本的1.5%-2%,但是科学合理的设计可以降低工程造价10%以上。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力、财力的投入多少。本文以广东大宸建筑设计有限公司(简称“大宸设计”)为例,讲述其如何在设计阶段控制工程成本。大宸设计以成本控制和国际化设计见长于业内,其卓越的成本控制能力受到万达、五矿、中交、恒大等合作伙伴认可。

建筑材料成本控制

建筑材料费是建筑成本的一个重要组成部分。据统计,在我国建筑材料费占建筑成本60%左右。因此,建筑材料尽量使用性价比高的材料,在保证一定效果的前提下选择合适的材料,是节省建筑成本的重要手段。大宸设计旗下大宸集采整合业内优质建材资源,设计+材料的一体化方案,让大宸设计的成本控制更加精细化和科学化,也让其更能赢得业主青睐。

规划设计成本控制

大宸设计认为规划阶段对成本控制起着至关重要的作用,应树立成本意识。正确合理的规划可以减少建筑工程量,节约建设用地,节省建设投资,降低工程造价和项目运行后的使用成本,还可以为城市创造完美的建筑艺术品。无论是工业建筑还是民用建筑都由许多功能组成,合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥,又可以使总平面布局紧凑、安全,避免大挖大填,减少土石方量和节约用地,降低工程造价。同时,合理的功能分区让生产流程顺畅,运输简便,降低项目建成后的运营成本。建筑规划成本控制的有如下措施:不做层数临界点以上的建筑,不做刚超过抗震规范门槛的住宅;在容积率限定的情况下,采用标准层面积较大的建筑单元(也就是一梯多户);在保证小区环境、使用方便的情况下,控制地下停车场数量;在规划和规范限定条件下,尽可能减少非车库地下室面积;利用竖向设计,减少地下室埋深,减少施工土方量。

方案设计成本控制

大宸设计认为,方案设计阶段成本控制的主要工作是通过概念设计成果的理解,对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及项目定位对户型、面积定位进行深化,减少建设成本。如控制户型总数量,户型种类繁多,不利于标准化生产和批量采购,自然不利于成本控制。同时,户型方正好用,避免异形空间,有利于保温节能。结构墙体应齐整对位,减少负荷传递路径,尤其是户内承重墙的数量。户型整体考虑空调机位,空调机位应集中使用空间,尽可能上下叠放,减少空调室外机位装饰百叶的面积。控制门窗面积,避免不必要的开大窗。少用装饰构件,避免大量的不必要的装饰构件,尽可能将建筑造型与使用功能结合起来。

图源:大宸设计公司内景

施工图成本控制

大宸设计认为施工图成本控制主要有以下措施:合理采用结构选型,选择合适的经济柱网、剪力墙、短支剪力墙,框剪结构中剪力墙应以满足规范为准。优化基础选型,应根据地质状况选择合理的埋深,避免不经济的地基处理方式,采用合适的基础形式。优化建筑材料选择,采用标准化做法,避免不必要的浪费。相邻电梯中间隔墙取消,全部采用消防电梯,降低综合成本。优化交通核,充分利用管井空间,避免浪费。优化机电设计,户内设备末端点综合布置,避免碰撞。优化市政站点布局,在布置时应考虑管线长度控制在经济范围内。

景观设计成本控制

景观成本控制措施如下:明确控制标准,根据市场定位,设计任务书中明确规定成本目标控制标准。对景观方案设计和遇到的技术问题提前论证,并出具论证文件,保证方案中技术的顺利实施,保证方案中对成本的初步控制。设计植物时尽量使用本土树种,避免过多地增加费用。根据成本目标,避免大量使用硬质景观,并对所选择的对应材料品种进行把控,注意运费和市场价位。避免古典风格,针对设计风格来说,控制避免采用复杂工艺技术的古典风格,多采用新古典主义和现代主义的直线构成设计。因地制宜,针对大的台地形式,如现场本身具有高差,就不建议设计台地,增加成本。控制设计变更,在正式施工蓝图出图和施工单位确定后,组织施工图内审、会审,防止设计中出现严重的技术错误,从而影响后期设计变更,增加造价。

图源:大宸设计公司内景

综合管网设计成本控制

综合管网设计成本控制:配套用房数量,合理布置变配电室、换热站的数量,变配电室、换热站的位置使管线的长度控制在经济范围内。管道的材质,采用与定位匹配管材,例如豪宅与普宅区分开。配电室变压器的容量,考虑合理用电比例系数的容量,合理选择室外电缆线径和经济范围长度。消防喷淋合理选择自动喷洒系统(干、湿、水幕),合理选择每个喷头覆盖范围、种类。管道综合采用避让原则避免碰撞,优化路径,避免浪费。优化市政站点布局,减少管线长度。

在目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下,如何通过提高成本精细化管理水平、提升自身运营管理能力来获得竞争优势,成为众多品牌房地产企业的经营思路。相信以大宸设计为代表,擅于资源整合与成本控制的优秀设计单位必将赢来新一轮发展。